A l’heure où il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier malgré des taux historiquement bas et où chacun surveille ses finances de près, la vente avec paiement du prix à terme peut être une solution pour vendre ou acquérir un bien immobilier.
La vente à terme consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier en percevant dans un premier temps une partie du prix du vente comptant (payé d’un coup a la signature chez notaire, que vous touchez de suite), le reste via le versement de mensualités. C’est d’ailleurs l’une des deux formes de vente d’immeuble à construire avec le VEFA.
Voici un résumé des Avantages & Inconvénients principaux:
Quelle forme peut prendre une vente à terme ?
Une vente à terme peut se faire libre ou occupée.
• La vente à terme libre : l’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur n’étant plus ni propriétaire, ni occupant du bien, il ne paie plus aucune charge. L’acquéreur prend le bien “libre de toute occupation”.
• La vente à terme différée : le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation pour une durée limitée dans le temps, l’acquéreur ne prend donc pas possession des lieux dès l’acte authentique. Dans ce cas, il y a une répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Le vendeur devra régler les charges courantes (eau, électricité, gaz …) et la taxe d’habitation, car il y habite toujours.
Quels sont les avantages d’une vente à terme ?
Pour le vendeur :
- il perçoit des mensualités pendant une période déterminée et celles-ci ne sont pas imposables ;
- si la vente est à jouissance différée, il continue à occuper son logement ;
- en cas de décès, ses héritiers percevront le restant dû selon les modalités prévues dans le contrat (soit sous forme de rentes, soit sous la forme d’un capital) ;
- le contrat peut prévoir une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction ce qui permet de les revaloriser ;
- ainsi qu’une clause résolutoire : cas d’incident de paiement de la part de l’acheteur, la vente est résolue. Le vendeur récupère son bien ainsi que l’ensemble des versements déjà effectués si c’est prévu au contrat.
Pour l’acquéreur :
- la vente à terme lui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un prêt immobilier bancaire ;
- si la vente est libre, il peut disposer du bien dès l’acte de vente alors même qu’il n’a pas payé la totalité du prix de vente ;
- il connaît avec exactitude la durée de son engagement, il peut donc anticiper les versements et ainsi mieux organiser son budget.
Quelle différence avec la vente en viager?
La différence majeure entre ces deux types de vente réside dans le fait que la vente à terme a une fin déterminée alors que la vente en viager non. En effet, cette dernière repose sur un aléa, le décès du crédirentier (vendeur).
Ainsi, dans le cadre d’un viager, la rente est versée pendant une durée indéterminée (jusqu’au décès du vendeur) ; dans une vente à terme, dès la signature du contrat le montant et la durée de l’engagement de l’acquéreur est connu.
Source: notairedugrandparis.fr
Comment Etablir une Valuation pour votre Bien avec la Vente a Terme?
1. Toujours partir des fondamentaux
Le prix de base est toujours la valeur actuelle du bien, autrement dit la valeur de marché. Il faut donc se mettre d’accord sur cette valeur, qui doit être parfaitement transparente pour les deux parties.
Comme dans la vente immobilière classique, une estimation sérieuse du bien sera nécessaire, laquelle répondra aux mêmes logiques et contraintes que les ventes classiques.
2. Quel prix selon la situation ?
Ensuite il faut distinguer selon que le bien sera occupé par le vendeur (comme dans le cas d’un viager occupé), qu’il sera loué à un tiers, ou qu’il sera libre de toute occupation.
S’il est occupé il faudra calculer soit un droit d’usage et d’habitation (pour le vendeur) soit un droit d’usufruit (en cas de location à un tiers). Ce droit viendra en déduction de la valeur vénale, ce qui donnera le prix de vente.
Là aussi, il faudra définir avec rigueur et précision les modalités d’occupation, les équipements et meubles inclus dans la vente, et enfin, les modalités de libération du bien, date et details de quand le vendeur quittera les lieux.
3. Le paiement du prix
Vient alors la décomposition du prix de vente.
Ce prix sera réglé en général en partie le jour même de la signature et en partie à crédit accordé par le vendeur à l’acquéreur, sur une durée déterminée (le terme).
Bien sûr, il s’agit de bien définir avec le notaire les mensualités du crédit, mais aussi d’inscrire dans l’acte de vente les GARANTIES nécessaires et suffisantes pour garantir au vendeur l’intégralité du paiement du prix convenu.
Si vous convenez d’un prix de vente de 200k€ vous pouvez très bien en régler 50k€ le jour de la vente chez le notaire, et 150k€ étalés sur 10 ans.
Naturellement, s’agissant d’un crédit il faut y appliquer un taux d’intérêt. Celui-ci dira par ex que les 150k€ étant à payer à crédit donneront des mensualités de 1400€ incluant capital et intérêts sur 10 ans.
Quelles garanties pour le vendeur?
Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la banque prend certaines garanties sur l’emprunteur (caution, hypothèque, etc.) et c’est accepté comme standard car elle doit pouvoir se retourner et récupérer son emprunt si le débiteur fait défaut et ne paie plus.
Dans le cadre d’une vente à terme, le vendeur doit prendre des garanties sur l’acheteur à qui il fait crédit ! Déjà en faisant son analyse de sa solvabilité (capacité a payer tous les mois) et ensuite en ayant une solution au cas ou celui-ci ne paierait plus, comme une banque.
Et on retrouve le principal intérêt et protection pour le propriétaire s’engageant a vendre a terme, le vendeur peut récupérer la pleine propriété du bien en cas de défaut de paiement de l’acheteur.
Ces garanties sont notamment l’inscription dans l’acte de vente d’une clause résolutoire et du privilège de vendeur d’immeuble. Tous les notaires savent l’inscrire a l’acte sans soucis.
De son côté l’acheteur bénéficiant d’un usage différé du bien (si occupé), il doit avoir sur le vendeur une garantie que ce dernier entretiendra le bien correctement et le rendra dans un état similaire à celui qui existait lors de la vente. A ce titre un état des lieux contradictoire est vivement conseillé le jour de la vente.
A qui cela s’adresse-t-il ?
Vous l’aurez compris, pour ce qui est des vendeurs, ce mode de vente immobilière intéressera particulièrement ceux qui souhaitent s’assurer du prix de vente (au lieu d’accepter comme c’est souvent le cas de vendre en dessous du “prix affiché de marché”), ceux qui veulent protéger leurs héritiers (les versements continueront même après un décès, contrairement au viager), ceux qui préfèrent un revenu qui tombe chaque mois sans avoir à se préoccuper d’un placement boursier, ceux qui souhaitent obtenir des revenus de leur résidence tout en restant chez eux, et à plein d’autres encore.
Côté acheteur (investisseur) nous trouverons des personnes qui veulent investir dans un placement sûr, sans contrainte locative et sans impact fiscal (IR), désirant conjuguer placement financier et valeur ajoutée humaine (on permet au vendeur de rester chez lui s’il le souhaite), ne souhaitant pas ou plus investir en souscrivant un emprunt bancaire, et enfin des personnes souhaitant acquérir à moindre frais en étalant l’effort financier sur la durée.
CONCLUSION
Comme un vêtement ne va pas à tout le monde et ne se porte pas en toutes occasions, le mode de vente d’un bien immobilier doit être choisi en fonction de ses paramètre personnels (besoins, envies, contraintes, environnement).
Si vous pensez que cette solution peut être intéressante pour obtenir la pleine valeur de vente de votre maison, appelez nous afin que nous fassions une évaluation de celle-ci ensemble, pour avancer vers une offre et la vente de votre maison!
– Acheteur de Maisons Bretonnes