Lorsque vous êtes sur le point d’acheter ou de louer une propriété, il est essentiel de comprendre les différentes mesures de surface utilisées en immobilier. Trois termes couramment utilisés pour décrire les espaces dans une maison sont la Surface Carrez, Surface Utile et Surface Habitable. Chacun de ces termes a une signification spécifique et des méthodes de calcul distinctes. Dans cet article, nous allons explorer ces notions, expliquer comment calculer une surface Carrez, surface utile en m2, et discuter de l’inclusion des combles ou du sous-sol dans la surface habitable sous certaines conditions.
La Surface Carrez
La “Surface Carrez” est une mesure légale en France, conçue pour protéger les acheteurs en fournissant une estimation précise de la superficie des espaces privés à l’intérieur d’une propriété. Elle ne tient pas compte des murs, des cloisons, des marches, des cages d’escalier, des gaines, ni des surfaces occupées par les murs, les embrasures de portes et de fenêtres. La Surface Carrez se réfère uniquement à la superficie des planchers.
Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont prises en compte. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne rentrent dans le calcul que s’ils sont intégrés à l’”unité d’habitation”. Par exemple, une petite chambre de bonne indépendante ne comptera pas. En revanche, s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, sont mesurés :
- le sous-sol (hors cave et parking) ;
- le grenier et les combles, même non aménagés ;
- les réserves et remises ;
- ou encore une véranda
Pour calculer la Surface Carrez, vous devez mesurer chaque pièce de la propriété en excluant les éléments mentionnés ci-dessus. Additionnez ensuite toutes les mesures pour obtenir la Surface Carrez totale de la propriété.
Le métrage de la surface conformément à la loi Carrez doit être inclus en annexe de la promesse de vente. Si cette condition n’est pas satisfaite et que la surface privative du logement n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur a la possibilité de demander l’annulation de la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature. Cependant, il est extrêmement rare que cette omission se produise, car les notaires veillent à son respect.
Plus couramment, il peut arriver qu’une auto-évaluation de la superficie Carrez présente une légère surestimation. Si la surface indiquée dans la promesse et l’acte de vente dépasse de plus de 5 % la surface réelle du bien, l’acheteur dispose d’un an pour réclamer une révision du prix. Le montant du remboursement est proportionnel au pourcentage supplémentaire de superficie déclarée. De plus, l’acheteur peut également obtenir un remboursement des frais de notaire, qui sont liés à la taille de la propriété.
C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour effectuer la mesure conforme à la loi Carrez, afin d’éviter toute mauvaise surprise.
La Surface Utile
La “Surface Utile” englobe une définition plus large des espaces d’une propriété que la Surface Carrez. Elle inclut non seulement les pièces principales mais aussi les combles, les sous-sols, les terrasses, les balcons et les vérandas. En d’autres termes, la Surface Utile prend en compte tous les espaces utilisables, y compris les extensions extérieures.
Pour calculer la Surface Utile, mesurez chaque espace à l’intérieur de la propriété, y compris les combles et le sous-sol, ainsi que les espaces extérieurs comme les balcons et les terrasses. Additionnez toutes ces mesures pour obtenir la Surface Utile totale de la propriété.
Surface utile = surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives.
La Surface Habitable
La “Surface Habitable” est une notion plus spécifique. Elle représente la superficie des pièces de vie de la propriété, c’est-à-dire les espaces où les occupants peuvent vivre et circuler. La Surface Habitable exclut généralement les combles et le sous-sol, sauf s’ils sont aménagés et répondent à certaines conditions spécifiques.
Le calcul de la Surface Habitable se fait en mesurant la superficie totale des pièces principales, y compris le séjour, les chambres, la cuisine, la salle de bains, les couloirs et les toilettes. En revanche, les espaces non habitables, tels que les garages, les caves non aménagées, et les débarras, ne sont pas inclus.
La loi Boutin définit la surface habitable comme la superficie réelle d’un logement, excluant les espaces occupés par des éléments tels que les murs, cloisons, marches, escaliers, gaines, encadrements de portes et fenêtres, ainsi que les zones ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cette mesure de la surface habitable reflète l’espace effectivement utilisable par les résidents. À la différence de la superficie Carrez, la surface habitable exclut les combles non aménagés, les sous-sols (y compris les caves), les dépendances (comme les garages), les terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres annexes des logements.
Inclusion des Combles et du Sous-sol dans la Surface Habitable
L’inclusion des combles et du sous-sol dans la Surface Habitable dépend de plusieurs critères. Pour que ces espaces soient comptabilisés dans la Surface Habitable, ils doivent répondre aux exigences suivantes :
- Accessibilité et hauteur sous plafond adéquates : Les combles et le sous-sol doivent être accessibles sans difficulté et avoir une hauteur sous plafond suffisante pour être utilisés confortablement. En général, une hauteur minimale de 1,80 mètre est recommandée.
- Aménagement adéquat : Ces espaces doivent être aménagés pour un usage habitable. Cela signifie qu’ils doivent être dotés d’isolation, de chauffage, d’éclairage, et répondre aux normes de sécurité en vigueur.
- Usage effectif : Les combles et le sous-sol doivent être utilisés de manière habituelle par les occupants. Par exemple, si le sous-sol est utilisé comme une salle de jeux ou un bureau, il peut être inclus dans la Surface Habitable.
Il est important de noter que ces critères peuvent varier d’une région à l’autre et dépendent des réglementations locales. Il est donc conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou de vérifier les exigences spécifiques de votre région.
Conclusion
En résumé, comprendre les mesures de surface en immobilier est essentiel pour les acheteurs, les vendeurs et les locataires, entre surface Carrez, surface utile et surface habitable. La “Surface Carrez” est une mesure légale définie par la loi, qui ne prend en compte que la superficie des planchers. La “Surface Utile” englobe une définition plus large en incluant les espaces extérieurs et les combles, tandis que la “Surface Habitable” se réfère aux espaces de vie principaux de la propriété.
L’inclusion des combles et du sous-sol dans la Surface Habitable dépend de critères spécifiques, notamment l’accessibilité, l’aménagement et l’usage effectif de ces espaces. Avant d’acheter, vendre ou louer une propriété, il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier pour s’assurer de respecter les normes et les réglementations locales. La connaissance de ces mesures de surface contribue à des transactions immobilières transparentes et équitables.
